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REVISTA INMOBILIARIA

EL NEGOCIO DE RENTA INMOBILIARIA Y CÓMO PROTEGERSE ANTE LA CRISIS QUE ESTAMOS VIVIENDO EN CHILE

13.11.2019

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Las crisis son momentos difíciles que nos obligan a trabajar mejor y más duro, a ser más eficientes e innovadores. Usemos la crisis a nuestro favor.

 

Ayer 12 de noviembre de 2019, Chile se vio nuevamente ensombrecido por las manifestaciones, paros, saqueos, incendios y violencia. El dólar experimentó su mayor alza registrada llegando a los $800 por dólar. 

 

Dado la mayor parte de los productos que consumimos y/o que se utilizan para producir productos finales, tienen su costo asociado al tipo de cambio del dólar, inevitablemente aumentarán los precios y con ello también la inflación, con lo cual se harán más caro todos los productos y servicios que consumimos. El valor de Unidad de Fomento está indexado al aumento de la inflación, por tanto la UF aumentará con la inflación.

 

Por otro lado, el gasto más importante de las personas es el costo de su vivienda, ya sea que pague un dividiendo o un arriendo. Los dividendos son en UF, los arriendos comerciales son en UF, los arriendos residenciales algunos son en UF y la mayoría en pesos pero se ajustan periódicamente por inflación (trimestral, semestral o anualmente). Por tanto, podemos decir el costo de vivienda aumentará con el aumento de la inflación.

 

Para las empresas aumentarán los costos dado que los insumos para producir productos y servicios se hacen más caros. A esto se suma la reducción de horas de trabajo y reducción de cierres de negocio como consecuencia de los paros y manifestaciones. Las empresas han estado obligadas desde el 18 de octubre 2019, a cerrar más temprano, reducir las reuniones de las tardes, y han tenido mayor ausentismo. Por tanto, menos ventas. 

 

En los casos de las empresas que atienden directo a público y que han sido saqueadas y/o incendiadas total o parcialmente, la situación es mucho peor.

 

Dado el escenario anterior, las empresas se ven obligadas a reducir sus costos y buscar las maneras de ser más eficientes para compensar las pérdidas y reducción de ingresos. Por lo general, dentro de las medidas más importantes que toman las empresas para reducir sus costos es la de reducir los costos de personal, con lo cual se paralizan contrataciones y se tiende a reducir el personal. Si esto ocurre de manera generalizada se genera un aumento de la cantidad de personas que se quedan sin empleo.

 

Entonces para las personas el impacto es doble, por un lado todo se hace más caro y por otro lado aumenta el riesgo de perder el trabajo y en muchos casos se quedan sin trabajo.

 

Todo esto genera un círculo vicioso difícil de detener, ya que al aumentar el riesgo de perder el empleo y que el sueldo alcance para menos, la gente gasta menos y las empresas venden menos y se profundiza la crisis. 

 

Todo esto no ocurre de manera inmediata, pero se irá viendo reflejado en los meses venideros. La gravedad del problema dependerá de la capacidad y velocidad de la sociedad-gobierno-políticos de recuperar la calma y aplicar cordura.

 

¿Cómo impacta toda esta situación a aquellas personas y empresas que reciben ingresos por arriendo?

 

Los arriendos irán aumentando con la inflación, por lo cual, las propiedades son un buen activo para protegerse de la inflación. Sin embargo, aumenta el riesgo de morosidad en el pago de los arriendos ya que las personas y empresas que arriendan tendrán menos ingresos, por tanto se les hará más difícil pagar el arriendo. 

 

En Chile el nivel de morosidad en el pago de arriendos se considera bajo (2% o menos), en general las personas son buenas pagadoras. Sin embargo, cuando una persona va quedando incapacitada de pagar, lo primero que deja de pagar son los gastos comunes y se atrasa en el pago de las cuentas de servicios. Un monitoreo mensual del nivel de deuda en estos puntos nos puede dar una idea de manera anticipada de potenciales arrendatarios que no podrán pagar el arriendo, con lo cual podremos tomar medidas para evitar un problema mayor y reaccionar en forma oportuna.

 

El otro aspecto que se debe abordar es el de la eficiencia. Las empresas que viven de la renta o que les prestan servicios de administración a personas dueñas de propiedades, deberán buscar formas de reducir la morosidad y al mismo tiempo de aumentar su eficiencia (hacer más con menos horas-hombre). Es una de las formas de reducir el impacto que sufrirán por la posible reducción de sus ingresos (por aumento de la morosidad) y por el aumento de sus costos de operación, como consecuencia del aumento de la inflación (precios de los productos y servicios).

 

Las claves para AUMENTAR LA EFICIENCIA y aumentar la capacidad de detectar de manera anticipada un potencial arrendatario moroso, tienen que ver con mejorar el manejo de la INFORMACIÓN y el CONTROL DEL NEGOCIO. Para ello deben abordar acciones en los siguientes puntos:

  1. Contar con un SOFTWARE que les permita tener la información en línea y actualizada para poder tomar decisiones oportunas.

  2. Contar con PROCESOS eficientes que optimicen el uso de los recursos y permitan entregar un nivel de servicio de calidad en forma sostenida y consistente (repetible y predecible).

  3. Contar con PROCEDIMIENTOS claros que permita que las personas puedan realizar su trabajo de la mejor manera con entregables precisos y de buena calidad.

  4. Finalmente, el punto más importante, las PERSONAS. Son quienes utilizan el software, de acuerdo a los procesos y procedimientos establecidos. Las personas deben estar capacitadas en el uso del sistema, en los procesos y en los procedimientos. Deben contar con un liderazgo que les muestre el camino y que las haga entender que la única forma de salir adelante en una crisis es logrando MEJORES RESULTADOS haciendo un mejor y más eficiente trabajo.

 

Cualquiera de los elementos anteriores que no se cumpla o se tenga a medias, hará que el resultado final esperado no se cumpla.

 

Individualmente no podemos cambiar variables macroeconómicas como la inflación, el crecimiento, el tipo de cambio y el desempleo. Pero si podemos hacer mejor las cosas y entregarles a nuestros equipos de trabajo las mejores herramientas y formas de trabajar para ser más eficientes e innovadores. Usemos la crisis a nuestro favor y hagamos que nuestras empresas salgan fortalecidas después de la crisis.

 

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Autor: Roberto Anrique, CEO de BREAL

 

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