El mercado inmobiliario de Miami crece y beneficia a los compradores

Al comparar la actividad inmobiliaria de enero de 2017 con la de enero de 2018, se registró un aumento de 5,1% en general. Las operaciones con propiedades de lujo subieron casi un 30 por ciento. Los compradores son usuarios, ya no inversores. También hay un notable crecimiento en la construcción.

Un informe de Miami Association of Realtors (MAR) muestra que el mercado inmobiliario del sur de la Florida ya no conserva siquiera la memoria de la crisis. A casi diez años, en enero de 2018 aumentaron tanto las ventas de apartamentos y casas unifamiliares como las de propiedades de lujo (USD 1 millón o más); además, la inversión extranjera (con fuerte presencia latinoamericana) también creció durante todo 2017.

Las ventas de propiedades residenciales en el condado de Miami-Dade (que contiene a la ciudad de Miami y otras muy populares de su área de influencia, como Miami Beach, Coral Gables, Miami Gardens y Aventura), crecieron un 5,1 por ciento: de 1.731 en enero de 2017 a 1.820 en enero de 2018. El volumen total de dinero del negocio aumentó un 12,7% en comparación con este periodo el año pasado.

"El mercado tiene bastante movimiento. Por ejemplo, las casas en Miami-Dade de USD 1 millón a USD 4 millones, el promedio de días en el mercado es de menos de 6 meses", explicó Linette Guerra, broker y CEO de La Playa Properties.

El momento, además, es favorable para los compradores: "Los precios que están dispuestos a pagar quienes buscan están por debajo de lo que piden quienes venden. Alguien que tiene un apartamento en USD 450.000 recibe ofertas por 350.000, por ejemplo".

También sucede en propiedades de mayor valor: Guerra puso como ejemplo una casa en La Gorce Island, "una zona de diseño y detalles de lujo", en Miami Beach pero alejada de la popularidad de South Beach.

Salió al mercado, a mediados de 2017, con un precio de USD 3.695.000; meses más tarde bajó a USD 3.500.000 y en este momento se ofrece a USD 3.290.000. "El comprador pelea el precio, busca el mejor negocio al que pueda llegar con su dinero".

Los datos que analizó MAR, la organización que agrupa a los agentes inmobiliarios de Miami, salen del Multiple Listing Service (MLS), el sistema que centraliza los movimientos de propiedades.

Componen una imagen coincidente con la prosperidad de la construcción, que aumentó un 68% (también en comparación de la inversión de enero de 2017 con la de enero de 2018) según cita The Real Deal un informe de Dodge Data & Analytics: pasó de USD 597 millones a USD 1.000 millones.

Si 5,1 no parece un porcentaje llamativo para medir el crecimiento del negocio, conviene compararlo con la actividad del mercado inmobiliario nacional: en su conjunto, presenta una caída de 4,8% este enero en comparación con el de 2017, según la National Association of Realtors, la organización que une a los agentes inmobiliarios del país.

Desglosado, ese aumento general en Miami y alrededores muestra un crecimiento normal para un mercado activo, como describía Guerra, de las viviendas de menos de USD 1 millón y un aumento extraordinario para las de más de USD 1 millón.

Las ventas de casas subieron un 2,1% en la comparación de los meses de enero de 2017 y 2018. Las de apartamentos en edificios que ya existen, "que compiten con uno de los mercados de construcciones nuevas más robustos del país", según MAR, un 8,1% en ese periodo. Y las de casas de lujo, un 29,3%, de 99 a 128 unidades en cada mes.

Aunque la disponibilidad de casas —el inventario— ha bajado (en enero de 2017 había 6.590 a la venta y en enero de 2018 se cuentan 6.255), no se provocó un incremento de los valores como se ve en enclaves particulares: por ejemplo en el área de la bahía de San Francisco, donde en 2017 se cerraron unas 40 operaciones con precios USD 500.000 por encima del que solicitaban los vendedores.

"El inventario puede ser más pequeño en casas, pero sigue siendo un mercado que favorece al comprador", explicó Guerra. "Del precio que se pide, estamos hablando de un poco menos de un 10% hacia abajo, lo que representa un margen normal en un mercado saludable".

Ese margen se explica en parte porque los compradores de hoy son usuarios, no inversores: "Compran para vivir". Los inversores que buscan retornos de corto plazo tienen hoy opciones más atractivas, como la bolsa, ya que los gastos de los apartamentos —impuestos, expensas de la asociación— recortan sus márgenes.

Además, la salida al mercado de torres directamente para alquiler hizo que bajaran los valores de la renta.

"Para quienes quieren invertir en bienes raíces a largo plazo el momento es excelente porque pueden conseguir las mejores unidades en los mejores edificios y ubicaciones a precios que hoy están por debajo del mercado", agregó.

Pero sobre todo "es muy buen momento para comprar con fin de uso". Con la estabilidad de las cifras del empleo y los intereses de la financiación en un nivel accesible, las personas con ingresos pueden aspirar a una hipoteca.

"Por eso pelean los precios y hacen ofertas más bajas. Son personas que ven 15 o 20 apartamentos para dar con el que les gusta y les permite pagar la hipoteca y los gastos. No es como antes, cuando un inversor llegaba, ponía el total y no le importaba nada".

Según MAR el precio de las casas unifamiliares aumentó en promedio USD 20.000 por vivienda: hoy se cotizan en USD 330.000, casi USD 100.000 más que la media de todos los Estados Unidos, que es de USD 240.500.

No sucede lo mismo con los apartamentos, caso en el cual la disponibilidad supera las proyecciones de ventas para 14 meses. "Los precios han bajado sustancialmente", observó Guerra.

"Las unidades de dos dormitorios en edificios construidos desde el 2007 en las zonas de Brickell, Downtown, Midtown y Edgewater, por ejemplo, aspiraban a ventas de USD 450.000 a USD 500.000 en promedio, pero se están cerrando entre USD 320.000 y USD 400.000". Además, estas unidades tardan "considerablemente más" en venderse que las casas unifamiliares.

Aunque se espera un aumento en los intereses de los créditos hipotecarios, para los apartamentos nunca ha sido un problema en la mezcla de destino turístico y capital simbólica de América Latina que es Miami: el condado de Miami-Dade tiene un promedio de 42,2% de operaciones en efectivo, contra un 22% en el país en su conjunto, impulsadas por los extranjeros.

Los compradores internacionales no necesitan pasar por el banco.

Según la MAR, los extranjeros que más compran propiedades en el sur de la Florida (condados de Miami-Dade, Broward, Palm Beach y Martin) provienen en su mayoría de América Latina: los argentinos representan el 15% de los compradores internacionales; los venezolanos, el 11%; los colombianos el 9%, los brasileños el 8% y los ecuatorianos y los mexicanos el 4% (en la lista también ingresan los canadienses, con 9%, y los franceses, con 4%).

"Hay personas que compran acá para la familia, o familias que se instalan y el padre va y viene", señaló Guerra. "La gente de todos esos países sigue comprando acá, principalmente también para vivir ahora.

Tengo muchos clientes venezolanos, por ejemplo. También muchos argentinos. Y algunos, aunque no se trasladan, compran para los hijos que vienen a estudiar".