Multifamily: Factores importantes a la hora de invertir

Santiago– febrero, 2022 – Tras una rápida recuperación debido a la crisis provocada por la pandemia, el mercado multifamily está cada vez mejor. Nicolás Cox, presidente de CBRE para Chile y Argentina, asegura que “es uno de los activos más resilientes e importantes del rubro inmobiliario hoy en día”.

Los proyectos multifamily son edificios completos, de un solo dueño, que se destinan al arriendo. Quienes más demandan este tipo de activos son jóvenes profesionales, que viven solos o con grupos de amigos que aún no tienen la necesidad o la solvencia económica de comprar una vivienda.

Actualmente, el crecimiento sostenido del precio de la vivienda, las altas tasas de interés de los créditos hipotecarios y las mayores exigencias para su aprobación, ha limitado el acceso a particulares y motivado a que Fondos de Inversión y/o grandes actores elijan invertir en este tipo de proyectos. Además se suma el factor inmigración y la alta presencia de extranjeros, que genera una fuerte inyección de demanda.

Si bien los proyectos iniciales estaban concentrados en comunas como Santiago Centro e Independencia - con 6.177 y 2.769 unidades respectivamente - hoy se observa mayor diversificación en ubicación, dando espacio a comunas como La Florida, y en producto, incluyendo proyectos de casa y edificios boutique, siempre dominando un crecimiento en torno a ejes de metro y vías estructurales.

El crecimiento sostenido que se ha visto en los últimos años, y la positiva trayectoria que reflejan otros países, han sido motivantes importantes para que más actores inviertan en Chile, destacando especialmente la participación de las inmobiliarias, quienes hoy cuentan con el 55% de los proyectos del mercado.

Desde CBRE presentan los principales factores a considerar a la hora de invertir en Multifamily:

Conectividad y acceso rápido al transporte público

Uno de los atractivos más demandados a la hora de buscar una propiedad es la conectividad: Una estación de metro, paraderos de TranSantiago, taxis o cercanía con vías principales, de forma que permita mejor y más rápido acceso a servicios, trabajo, vida social y salud.

Por otra parte, está comprobado que la plusvalía aumenta cuando se está cerca de avenidas principales y acceso rápido al transporte público.

Buen nivel de equipamiento:

A medida que se ha ido especializando el mercado, también lo han hecho las ofertas de amenities que ofrecen, y por consecuencia la experiencia de usuario en el edificio.

Los usuarios de este tipo de proyectos ya no buscan solo un techo bajo el que vivir, sino un conjunto de facilities como lavandería, quinchos, gimnasios, e incluso la posibilidad de acceder rápidamente a servicios de electricidad o gasfitería en caso de necesitarlo.

“Parte fundamental de nuestro servicio es el equipo multidisciplinario con el que contamos y el acceso a proveedores especializados que nos permite ofrecer mejores precios y rápidas soluciones”, comenta María Paz Pérez, Multifamily Manager de CBRE Chile.

Paz agrega que “La tendencia hoy día apunta a innovaciones enfocadas en los protocolos “pet friendly”, espacios de playground para niños y de cowork para el resto de los arrendatarios, que ya estamos incluyendo en las propuestas de CBRE”.

Cuidado del Activo y los Usuarios. Una zona segura para el inversionista.

Los edificios multifamily entregan la experiencia de vivir en un edificio “todo incluido”, que tiene múltiples comodidades en espacios comunes, pero además, al ser propiedad de un solo actor, permite innovar y generar acciones personalizadas al grupo de gente que vive en el lugar.

“Es fundamental considerar el ciclo completo. Desde CBRE cuidamos el edificio mismo, para mantenerlo en perfectas condiciones. Además, manejamos los amenities y el mix de servicio de forma vanguardista, lo que genera interés en los posibles arrendatarios. Y en la administración misma ponemos foco especial en el cuidado y bienestar de cada uno de los habitantes, lo que genera experiencias positivas, aumenta la retención, y potencia la recomendación desde ellos mismos a otros arrendatarios. Por lo tanto, el edificio se llena y tanto el arrendatario como el propietario están felices. Esto conlleva a que el propietario quiera seguir invirtiendo” explica Carlos Bozzino, líder de Property Management de CBRE.

Desde CBRE se han implementado “eventos y/o ferias” personalizadas según los intereses de los usuarios. María Paz Pérez comenta, “El objetivo es facilitar la vida a los arrendatarios. Puedes ofrecer la posibilidad de que se instalen ferias de frutas y verduras, opciones para compras navideñas, espacios para happy hours, y otros según cada lugar y perfil de residentes.”

Por otra parte, este tipo de proyecto ofrece gastos comunes fijos y menores barreras de entrada a los potenciales arrendatarios, otro atractivo que mantiene al edificio con una alta ocupación.

El mercado multifamily ofrece mayor seguridad y estabilidad:

El mercado multifamily es uno de los activos con mayor resiliencia frente a otros activos como oficinas o retail, y tiene un mejor comportamiento frente a shocks de demanda.

Si bien la rentabilidad es más baja, este tipo de activo ofrece mayor seguridad y estabilidad en el revenue.

Por otra parte, la relación entre el propietario y el arrendatario está más profesionalizada y transparente. Beneficios, valores y otros detalles se entregan a ambas partes, y todo queda registrado en la plataforma web.

Por ahora está todo concentrado en la RM, pero el mercado busca expandirse además a ciudades universitarias, como Viña del Mar, Valparaíso, Concepción y Valdivia. Se espera que en los próximos años se duplique el stock. Hoy existen, aproximadamente, 15.500 unidades en construcción.

De acuerdo a datos de CBRE, el 2021 ingresaron al mercado 20 nuevos proyectos. La mayor cifra registrada desde el inicio de mercado. A la fecha, el mercado ya cuenta con 76 proyectos y un total de 17.297 unidades.