Inversión inmobiliaria: Cae rentabilidad de oficinas, bodegas y residencial, pero sube estacionamiento

En los últimos cuatro años, este negocio ha registrado un ajuste a la baja en el retorno anual de la mayoría de sus productos, debido al aumento de los precios de venta, las mayores cargas impositivas y las restricciones en los planes reguladores. Para 2017 y 2018, el indicador debiera seguir la misma tendencia.

Invertir en propiedades es una de las opciones preferidas para la gran mayoría de los chilenos respecto de otros instrumentos, como las acciones o el dólar, debido, en parte, a la estabilidad y seguridad del dinero invertido, la posibilidad de recibir flujos constantes de renta y el alza sostenida del valor de los inmuebles en el tiempo. Sin embargo, desde 2012 a 2016 quienes compraron algún activo inmobiliario para luego arrendarlo vieron reducida su rentabilidad anual.

La contracción más importante se percibe en las bodegas, con una caída en la tasa de retorno de 3,6 puntos porcentuales en cuatro años, pasando de 13,80% a 10,20% el año pasado. Le siguen los departamentos de un dormitorio, con 1,7 puntos porcentuales menos en igual período, llegando a 5,80% en 2016, y las oficinas y los departamentos de dos y tres dormitorios. Por el contrario, la única alternativa con un retorno positivo en el mismo lapso son los estacionamientos, donde el indicador pasó de 9,5% a 10,10%.

Así se desprende de un estudio solicitado por "El Mercurio" al área inmobiliaria de BDO Finanzas Corporativas y Transacciones, que tomó en cuenta las cinco comunas con mayor número de ventas según tipo de propiedad, considerando alternativas tanto nuevas como usadas sobre la base de los registros del Conservador de Bienes Raíces, además de información de mercado para levantar los precios de arriendo.

Según explica uno de los socios de la consultora, Nicolás Herrera, esta reducción sostenida en la mayoría de las opciones de inversión inmobiliaria se debe al aumento de los precios de venta, producto de la escasez de suelo, las mayores cargas impositivas y las restricciones en los planes reguladores, entre otras variables. "Los cánones de arriendo no alcanzan a igualar estas alzas, por lo que no se compensan y las rentabilidades tienden a caer", dice.

Frente a este escenario, e independiente del tipo de propiedad que se elija para rentar, Rodrigo Fuenzalida, presidente de Fuenzalida Propiedades, señala que hay que tener una serie de consideraciones para mejorar la ganancia anual, como contar con asesoría legal para tener un contrato con cláusulas adecuadas en términos de morosidades y uso de garantías, además de elegir un buen arrendatario en cuanto a su calificación financiera y pedir un aval, para disminuir la probabilidad de atrasos.

Para el gestor inmobiliario y fundador de la consultora Kayco International Group, Marcos Kaplún, lo mejor es comprar la propiedad, cualquiera que sea, con contrato de arriendo. "De esa forma, la persona sabe de inmediato cuánto le costó y en cuánto la puede arrendar mensualmente, quién es el arrendatario y por cuánto tiempo es el contrato. Hay una rentabilidad sabida", señala.