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REVISTA INMOBILIARIA

Ideas para enfrentar la crisis Danza de planes para la construcción y el alquiler de viviendas

01.01.2020

ARGENTINA: Inmobiliarias y constructoras reclaman incentivos para construir inmuebles para alquilar o vender como vivienda única. Estamos en emergencia, advirtieron.

 

Súper cepo cambiario, precios por las nubes, ventas y rentabilidad por el piso, parálisis de la actividad. Con muy pocos matices, constructoras e inmobiliarias advierten sobre la profundidad de la crisis de la construcción, una industria que cayó 17% y perdió casi 30.000 empleos en el último año. Frente a este panorama, las cámaras sectoriales proponen impulsar planes de viviendas para sectores medios y bajos, que contemplen una rebaja parcial de impuestos a cambio de incrementar la oferta para inquilinos o propietarios primerizos.

 

Uno de los proyectos fue elaborado por CoFeCi (Consejo Federal de Corredores Inmobiliarios), una entidad que representa a los martilleros de todo el país. Armando Pepe explicó al Económico que la idea es acordar con el Gobierno “una desgravación impositiva, total o parcial” para las viviendas nuevas “para alquilarlas o darlas en leasing por un plazo mínimo de 8 años”, dijo. El empresario añadió que la iniciativa cuenta con el aval de otras cámaras ligadas a la industria del ladrillo.

Photo by The Milon on Unsplash

 

“No lo conozco en detalle pero yo al proyecto lo veo perfecto, porque hoy resulta difícil construir sin incentivos ”, opinó Damián Tabakman, presidente de la CEDU (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos). El directivo expresó que la idea está inspirada en el “modelo uruguayo”, país que promueve la edificación de viviendas sociales mediante beneficios fiscales. “Es un modelo exitoso, que se basa en la reducción de impuestos a las propiedades de bajo costo que se construyan en zonas previamente determinadas”, añadió.

 

Unos y otros, constructoras e inmobiliarias, buscan negociar con el Gobierno medidas de estímulo para contrarrestar la crisis del sector. Algunos piden que se declare la “emergencia habitacional”. Lo principal, dicen, es bajar los impuestos. Datos de la CAC (Cámara Argentina de la Construcción) señalan que un departamento nuevo paga en promedio 46,7% de su valor entre tributos nacionales, provinciales y municipales.

 

“Estamos trabajando en varias propuestas con incentivos fiscales para impulsar la inversión”, exclamó Ricardo Griot, de la CAC. El directivo enumera que, además de Uruguay, se implementaron proyectos de estímulo habitacional en muchos países de la región. “En Chile están muy arraigados los subsidios a la demanda para la construcción nueva. En Perú también hay incentivos fiscales, como la desgravación de Ganancias a los créditos”, agrega Griot.

 

La CAC conformó junto a la CEDU y la AEV (Asociación de Empresarios de la Vivienda) una mesa de enlace -a imagen y semejanza del campo- para analizar la emergencia habitacional y elaborar propuestas para superar la recesión. Por lo pronto, directivos de la CAC se reunieron la semana pasada con la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa, para ir confeccionando un diagnóstico de la situación.

 

Del encuentro no salió nada concreto, pero la funcionaria se comprometió a recibirlos “a la brevedad”, una vez que analice el panorama del sector, confió Griot. De todos modos, los constructores avanzan en varios proyectos para alentar la actividad. “Uno es un modelo de desgravación de Ganancias por 4 o 5 años para los inversores. Esta iniciativa habría que potenciarla con subsidios para el comprador”, señaló el empresario.

 

El titular de la AEV, Carlos Spina, admite que todavía es muy pronto para sacar conclusiones sobre las políticas habitacionales del nuevo gobierno. “Hoy el sector está en emergencia y hay que ver cómo se orientan. Pero por lo pronto, parece ser que la nueva dirección apunta a que el Estado sea promotor y no constructor”, interpretó. Sobre las urgencias, Spina sostiene que la prioridad es trabajar con los créditos. “Hay dos extremos: en la base de la pirámide están los subsidios al 100% y en la cima, nada. En el medio hay numerosas variantes, como los créditos subsidiados, los UVA ajustados por CER o por subas salariales. Hay muchas cosas por discutir”, sentenció.

 

La construcción afronta dificultades de diversa índole. Por un lado, las ventas de inmuebles (casas y departamentos) están en los mínimos históricos, datos que surgen de las estadísticas de los colegios de escribanos. Las devaluaciones y la incertidumbre electoral redujo la cantidad de operaciones, pero además los analistas advierten sobre las distorsiones que existen con los precios y el rechazo de los propietarios a rebajarlas. “Lo poco que se concreta es por medio de contraofertas de entre 25 y 30% del valor publicado”, resume el director de la consultora Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso.

 

Fabián Acerbo, titular de uno de los 20 colegios de martilleros públicos de la provincia de Buenos e integrante de la CoFeCi, explicó que la propuesta de la entidad, basada en recortes impositivos para la edificación de casas y departamentos que se destinen al alquiler representa “una solución para los inquilinos y se trata de una recopilación de iniciativas que se aplicaron en otros países”.

 

Por otro lado, Acerbo considera que el cepo cambiario complica especialmente al mercado del usado. “Las operaciones en pesos sólo aplican para la construcción”. Lo cierto es que los sucesivos saltos del dólar y a pesar del fuerte incremento de los precios de los alquileres, “la rentabilidad inmobiliaria cayó mucho también y hoy está en torno al 2,5% del valor de la propiedad”, concluye. Esa problemática contrasta con la realidad de los inquilinos. Según una encuesta reciente, en promedio, las familias que alquilan destinan el 42% de sus ingresos al pago de la mensualidad.

 

El presidente del Colegio de Escribanos de la Capital, Carlos Allende, sostuvo la necesidad de aplicar medidas para reactivar las ventas y la construcción. Pero recalca que no alcanza sólo con reducir impuestos. “Faltaría también promover líneas de crédito”, señaló. Allende dejó en claro su respaldo a la propuesta de la CoFeCi, pero advierte que ese proyecto sólo apunta a la vivienda nueva.

 

Por otro lado, recordó varias medidas que funcionaron, como los Procrear y otras líneas de crédito subsidiadas, pero reconoce que con “la realidad actual, el cepo y las altas tasas, ningún modelo es posible”. Sobre el súper cepo, Allende sostuvo que no altera demasiado la situación del sector. “Estamos en el piso histórico. Si la situación financiera se calma, es muy posible que el mercado inmobiliario repunte un poquito”, estimó.

 

Fuente: https://www.clarin.com/ - Damián Kantor

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