¿Es inasequible la vivienda en Chile?

En el último tiempo se ha dado una interesante discusión sobre el precio de la vivienda en Chile, con diversas fuentes indicando que esta ha incrementado su precio más allá de lo que ha subido el ingreso de los hogares, lo cual puede desencadenar una crisis habitacional de proporciones.

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El precio promedio de la vivienda en Santiago ha crecido el doble de lo que lo ha hecho el ingreso promedio de los hogares, lo cual indicaría que hay algún elemento que está produciendo este aumento exagerado, el cual se ha tratado de identificar desde diferentes sectores, tanto académicos como desde la industria. Podría haber indicios tanto de especulación, una burbuja inmobiliaria, falta de oferta, sobredemanda, entre otros elementos.

Siempre es importante asegurar que se den las condiciones para que la vivienda tenga precios asequibles para los hogares, pero hay que leer de forma correcta las tendencias para identificar probables causas y efectos que conlleva este fenómeno, y así avanzar hacia políticas que realmente ayuden a quienes se ven más afectados.

Por eso es válido preguntarse, ¿realmente el precio de la vivienda ha aumentado por sobre los ingresos? Pensamos que la respuesta es No. El problema está en que la discusión se ha centrado en la relación entre dos variables (precio e ingreso) que no se pueden comparar directamente. Para analizar si el ingreso de un hogar permite pagar determinado precio de una vivienda, es necesario considerar la tasa de interés hipotecaria, ya que gran parte de las compras de vivienda involucran un crédito bancario.

Si bien el ingreso promedio de los hogares ha subido en torno a un 33% entre 2010 y 2017, el monto del crédito al que puede acceder el hogar promedio ha crecido en 67%, dado que las tasas hipotecarias han bajado de 4.2 a 3.4% en ese periodo (esto haciendo un ejercicio sencillo simulando un crédito a 25 años). De acuerdo a esto, la capacidad de compra ha subido de la misma forma que lo ha hecho el precio de las viviendas (71% según el Banco Central, 2017).

Considerando este criterio, no solo no hay desacople entre ingresos y vivienda, sino que también surge como una posible explicación del alza del precio de la vivienda (si los hogares tienen mayor monto disponible para gasto en vivienda, el mercado tiende a subir los precios). La evidencia internacional indica que la disminución de las tasas hipotecarias genera un aumento de los precios de la vivienda. Lo interesante es que esto también explica por qué el precio de los arriendos ha subido menos que el precio de venta (la relación entre precio de arriendo e ingreso sí es directa: ambas son de tipo flujo, a diferencia del precio que es de tipo stock).

Sin embargo, esto no implica ser optimistas. Para quienes tienen acceso a crédito (hasta ahora una gran proporción, considerando que la penetración del mercado financiero en el mercado de la vivienda ha sido alta), el acceso a la vivienda parece no verse afectado por esta alza de precios.

La atención se debe centrar en aquellos aspectos de la compra de vivienda que no han sido beneficiados por las bajas tasas: los subsidios para vivienda social y el pie para el crédito. Con precios cada vez mayores, la proporción del precio que cubren los subsidios es cada vez menor.

Por otra parte el pie, que no es cubierto por el crédito y por lo tanto no se ve beneficiado por las bajas tasas, es cada vez mayor.

Debido a que la vivienda social en Chile es producida como parte del mismo mercado que el resto de las viviendas, las alzas de precio se ven reflejadas en la vivienda social. El mercado es dominado por quienes tienen acceso a crédito, y las opciones para quienes cuentan con un subsidio se limitan cada vez más, relegando este tipo de vivienda a suelo cada vez peor localizado. Si hay una posible crisis de vivienda en el horizonte, vendrá una vez más por los grupos de menores ingresos, lo cual ya se manifiesta en el resurgimiento explosivo de campamentos.

Por lo demás, considerando las urgencias urbanas que han de resolver la segregación socioespacial, el hacinamiento y la movilidad en pandemia, en definitiva una nueva y mejorada oportunidad para la calidad de vida urbana, parece importante incorporar decididamente a estas consideraciones la utilización de suelo público bien emplazado para estos fines, logrando una sinergia para el Estado y las acciones que con entes públicos y privados puedan llevarse a cabo, incluyendo las inmobiliarias sin fines de lucro propuestas por el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano y las experiencias de viviendas municipales para arriendo.

En conclusión, el alza de precios que hemos observado en la última década era esperable, pero el foco debe situarse en generar políticas urbanas que protejan adecuadamente el submercado de vivienda subsidiable respecto a los efectos colaterales que puede generar esta mayor disponibilidad de crédito para compra de viviendas de mercado.

Fuente: El Mostrador