• El Financiero

¿Tú puedes comprar casa en la CDMX? Porque solo uno de cada 10 pueden

Adquirir una propiedad en la Ciudad de México se ha convertido en una misión casi imposible para la mayoría.

Anabel vive con su familia en Ciudad Satélite, Estado de México, pero trabaja en Santa Fe, al poniente de la capital del país, por lo que diario dedica al menos dos horas en transportarse y desembolsa 120 pesos en segundos pisos para tratar de agilizar su trayecto.

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Cansada, empezó a cotizar departamentos para comprar uno cerca de su oficina. Para su sorpresa, los precios que encontró van desde 1.5 hasta 10 millones de pesos; los más baratos están en zonas inseguras, así que optó por precios que arrancan en 3 millones.


El problema es que el banco le pide ingresos de 78 mil pesos mensuales, pero el suyo es de apenas 30 mil. Mensualmente, tendría que pagar 27 mil pesos por su hipoteca y dar un enganche de al menos 450 mil pesos.

Su compra está detenida.


Anabel, como otras personas que compartieron sus experiencias con el mercado inmobiliario de la capital para este reportaje, declinó dar sus apellidos por privacidad.


Parece no haber fuerza alguna que detenga el ascenso de los precios de la vivienda de la Ciudad de México, no lo hicieron los desastres naturales o la depreciación del dólar y mucho menos la amenaza de la posible salida de burócratas de la ciudad. Los desarrolladores no temen una reducción en sus ingresos, mientras que para más del 90 por ciento de los habitantes de la urbe adquirir una vivienda requiere de un esfuerzo financiero casi imposible.


“La vivienda nueva en la Ciudad de México es cada vez más discriminatoria, porque si no tienes la suficiente capacidad hipotecaria o el nivel de ingresos, quedas excluido, debido a que el nivel de precios es muy alto y la estructura de edificación tiende a enfocarse a segmentos superiores”, explicó Leonardo González, analista de real estate del sitio inmobiliario Propiedades.com.


El resultado de esta dinámica es, a decir del experto, hasta cierto punto ‘darwiniano’, pues en la ciudad se quedan los que logran sobrevivir, es decir, aquellos que consiguen un trabajo, pagar una renta y, eventualmente, ahorrar lo suficiente para comprar un lugar propio.


Los que no alcanzan este objetivo terminan por emigrar a estados cercanos, donde encuentran una vivienda acorde con sus posibilidades económicas y diariamente viajan a la capital, incurriendo en elevados gastos de transporte, o bien, mudan su talento definitivamente a otros polos productivos, como Querétaro.


En la capital del país, la vivienda nueva se encareció 50 por ciento en solo tres años. Mientras que al cierre de 2015 el precio promedio era de 2.9 millones de pesos, al tercer trimestre de 2018 ya era de 4.5 millones, de acuerdo con datos de la empresa especializada en consultoría e investigación inmobiliaria, Softec.

Aun así, cada mes se venden mil 500 departamentos o casas nuevas en la capital mexicana, aunque en Monterrey se colocan 2 mil 400 unidades en el mismo periodo; en Guadalajara, mil 700; y en Cancún y Riviera Maya, mil 157, muchas veces con precios más bajos.


Comprar un departamento o casa de 4.5 millones exige ingresos mensuales por más de 100 mil pesos. Pero en la capital, solo 7.1 por ciento de la población gana más de 13 mil pesos mensuales, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo del INEGI.

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El 67.7 por ciento de los chilangos percibe menos de ese nivel salarial, aunque también es cierto que el 22.8 por ciento de la población no especificó sus ingresos en la encuesta.


Claudia Velázquez, directora de operaciones de Softec, descartó que exista un problema serio con los precios de la vivienda, ya que el aumento no es por razones especulativas. “No hay una burbuja, es solo el reflejo de las circunstancias de la oferta y la demanda”, consideró la especialista.


El 60 por ciento de la capacidad de compra de las personas que buscan adquirir un inmueble en la Ciudad de México está por debajo de los 2 millones de pesos, pero el 86 por ciento de la oferta nueva existente está por arriba de ese precio. ¿La razón? Producir un departamento o casa por debajo de los 2 millones en la capital es un negocio difícil.


El precio del suelo ha crecido más rápido que el de la vivienda, en promedio 3 puntos porcentuales, estima la empresa de análisis inmobiliario AI360.

De acuerdo con datos de la inmobiliaria Zubiri, que construye departamentos en mercados como Polanco, Narvarte y Cuauhtémoc, el precio de los terrenos se encareció de forma súbita en los últimos tres años.


En 2015, por ejemplo, la empresa podía comprar terrenos en la colonia Cuauhtémoc entre 30 mil y 35 mil pesos por metro cuadrado. Actualmente, los precios ascienden a 55 mil o 60 mil pesos por metro cuadrado, calculó Patricia Calderón, directora de operaciones de la firma. “Hay un desaprovechamiento total de muchas zonas, no es que no haya terrenos, pero sí hay muchas áreas que el gobierno debería favorecer para densificarlas”, agregó.


En otras palabras, el hecho de que los códigos de construcción no permitan que se realicen torres residenciales de mayor tamaño encarece el valor de las unidades y de la propia tierra.


La empresa construye también en el Estado de México, San Miguel de Allende y Querétaro. Sin embargo, reconoce que en la capital, entre el 20 y el 35 por ciento del valor del proyecto se va a la compra de terrenos, mientras que en otros estados, esta proporción no excede el 20 por ciento.


Ante el alza en el precio de la tierra, la vivienda en la capital evolucionó para tratar de ser un negocio rentable.


Hace una década, se podía comprar vivienda nueva de interés social en la Ciudad de México; hoy eso es prácticamente imposible, pues son inmuebles con precios de hasta 735 mil pesos.


La industria se volcó de lleno hacia los sectores medio, residencial y residencial plus, con precios promedio de 1.5 millones, 3 millones y 8 millones de pesos, respectivamente.


La mala noticia es que los departamentos que menos se construyen son los de 1.5 millones de pesos. Y aun esos requieren en muchas ocasiones de un esfuerzo financiero muy relevante por parte de los compradores.


Jovana es un caso de ello. Esta maestra de kínder, quien gana 15 mil pesos al mes, logró comprar un departamento de 1.04 millones de pesos cerca de la estación del Metro Cerro de la Estrella, en la alcaldía de Iztapalapa, con su crédito Fovissste. Un banco común y corriente le requeriría un salario mensual de 27 mil pesos.


Sin embargo, cada mes, el Fovissste le retiene 7 mil pesos de su salario, casi la mitad de sus ingresos. Esto rompe cualquier regla para mantener unas finanzas personales sanas, de acuerdo con especialistas, ya que el pago de una hipoteca no debe exceder el 40 por ciento de los ingresos de una persona. “Ha valido la pena, la mayoría de los departamentos para los que me alcanzaba estaban en el Estado de México y mi trabajo es en la ciudad”, relata.


Durante 2016, los desarrollos que más se edificaban en la capital eran los residenciales tradicionales, pero desde 2017 el segmento residencial plus domina las obras, según información de Softec. En el caso de vivienda usada, aún es posible encontrar precios por debajo de un millón de pesos, destacó la firma.


Por años, los especialistas han referido que en la ciudad no hay terrenos para construir, aunque Eduardo Torres, director ejecutivo de AI360, consideró que la escasez de suelo en la capital es artificial, pues podría resolverse a través de acciones del gobierno.


“Debe existir más vivienda por debajo de 2 millones de pesos que refleje la capacidad de compra de la gente”, advirtió Torres. “El problema es la autoridad, porque al ser tan restrictivos los permisos de construcció