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El nuevo Código Urbanístico pone en peligro a los edificios chicos

Un especialista advierte que si se aprueba la normativa será casi imposible construir edificios de hasta 10 departamentos.

Photo by Sander Crombach on Unsplash

Suena un poco al robot de la Guerra de las Galaxias, pocos conocen al R2B1. Se los presento, señores legisladores y público en general. A los efectos de la normativa urbanística, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires está dividida en distritos. El R2B1 es un distrito que se distribuye por muchos barrios de la Ciudad y, según su definición, es de carácter residencial con una densidad de ocupación media-alta.


Detrás de eso nos encontramos con “algo” muy elegante, sutil, austero… que dio como resultado en estos últimos años unos miniedificios que son muy amables con el barrio y coexisten muy bien con la trama de viviendas individuales y PH (propiedad horizontal). Muchos de ellos se pueden ver en barrios como Núñez, Saavedra, Colegiales, Villa Urquiza, etcétera.


El distrito R2B1 también permitió a muchos arquitectos jóvenes, y no tan jóvenes, desplegar su arte produciendo una arquitectura contemporánea (¡lo cual no es poca cosa!) con geometrías simples, materiales nobles y, sobre todo, sin estridencias. La gran mayoría de ellos expresan con firmeza sus intuiciones plásticas; sin embargo en su conjunto están más cerca de solucionar problemas urbanísticos que del arte constructivo y su ejemplaridad contiene un alto poder transformador.


El R2B1 constituyó un modelo de inversión de una escala abarcable y de fácil convencimiento a los friends & family para que aporten sus ahorros. Y los edificios que se hicieron dieron una clase de cómo la arquitectura puede ser una solución social y a la vez un buen negocio. Su irrupción se dio a partir del paulatino incremento del precio de la tierra en la Ciudad: primero se construía una casa en un lote, luego dos casas en un lote (los “dúplex”), pero con los terrenos cada vez más caros surgieron estos pequeños edificios de 6, 8 y hasta 10 unidades, de planta baja y cuatro pisos de altura, que permiten distribuir el precio de la tierra en más unidades.


La pregunta de fondo es qué ciudad queremos. Una ciudad justa y sostenible. Un poco más densa, porque amortiza la infraestructura de servicios pero también puede atender las demandas sociales y culturales que tienen los ciudadanos urbanos.


Las estadísticas dicen que el año 2007 fue el momento en que vivieron más personas en las ciudades que en el campo. Desde entonces, el vaciamiento de las zonas rurales y la atracción de los grandes centros urbanos no se detiene, el modelo de baja densidad devora el territorio y extiende los servicios; la reserva de tierra se agota. La extensión de la mancha urbana no es la solución; es pertinente pensar en densificar la ciudad ya construida y no en seguir expandiéndola.


El nuevo Código Urbanístico libera el FOT (Factor de Ocupación Total) pero no densifica. La trampa está en que mantiene la altura de los edificios pero los limita en el número de plantas, entonces lo que genera es aire… y ahí volvemos a los dúplex, la tipología más cara e insostenible, con entrepisos, escaleras, más perímetro y dobles alturas.


La normativa sigue condenando a las planta bajas a 2,20 metros de altura; en cambio, si tan sólo se incrementara 50 cm la altura del distrito, se generaría una planta baja digna más cuatro plantas. Así, se permitiría, en un terreno de 8,66 m de ancho, obtener 8 unidades grandes o 16 chicas; o mezclar grandes y chicas. Y si ocupamos un poco la planta baja en detrimento de las cocheras, obtendríamos un par de unidades más.


La cuestión dimensional densifica. Las rápidas transformaciones de los modos de vida urbana requieren de una normativa que no demonice cuestiones como la accesibilidad, el automóvil, la protección patrimonial, las instalaciones y el compromiso ambiental, evitando que al momento de su promulgación resulte obsoleta y que todos traten de eludirla. Debe incorporar el concepto de “urbanidad”, la ciudad es una morfología en sí misma, un dato, algo que está ahí; lo urbano es algo intangible, es la obra de la gente, es donde se despliega lo social, lo espontáneo, lo imprevisible… es la vida.


Muchos se llenan la boca de plantas promoviendo la sustentabilidad, pero no es sólo llenar de verde las fachadas y las cubiertas; la sostenibilidad es mucho más compleja y abarca también las expensas, los servicios, la relación con la cantidad de unidades y las posibilidades que tienen los cientos de miniconsorcios de sostenerse. El mantenimiento ya es parte del proyecto, tanto como la geometría o la estructura.


Ya es tiempo que todos miremos un poco más para adentro; no todo es el objeto o la volumetría. La intensidad del interior, o sea el espacio, muchas veces genera la forma. Y estos pequeños edificios multifamiliares con sus patios, terrazas y circulaciones semicubiertas dan cuenta de ello, produciendo mejores condiciones para generar ventilación cruzada y asoleamiento en línea con los objetivos de una ciudad más sustentable. Mientras tanto, el nuevo código se olvida de ellos.


Estamos perdiendo una gran oportunidad de revitalizar nuestros barrios, densificarlos y reflexionar sobre el estado de la ciudad contemporánea y sus crecientes problemas, las dificultades para hacer de ella un ámbito habitable sobre el cual los antepasados puedan dejar su huella, que esté sujeta a un orden humano pero que también de cuenta de la poesía del desorden.


Fuente: El Clarín - Ricardo Blinder

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