Mercado inmobiliario: Las dudas que deja el anuncio tributario del Gobierno

El mercado inmobiliario de la Región Metropolitana podría tener al frente importantes cambios. La entrada de más y más inversionistas en busca de rentabilidad, sumado a cambios demográficos y culturales, ha hecho que las propiedades suban de valor a tal nivel que la mitad de los chilenos no puede comprar una vivienda nueva y hasta un 35% no puede acceder ni siquiera a una usada, según un estudio del Instituto de Estudios Urbanos y el Observatorio de Ciudades UC, junto a Inciti. Y ahora, con la nueva medida que propuso el Gobierno de ampliar de 2.000 a 4.000 UF el valor de construcción de las viviendas aptas para optar a rebajas en el pago de IVA, los expertos se preguntan qué efecto tendrá la iniciativa en los precios de las viviendas y si realmente servirá, como planteó el Presidente Sebastián Piñera, para ‘incentivar la adquisición de viviendas por parte de nuestra clase media’.

Las dudas están dadas por el alto porcentaje de mercado que hoy está en manos de inversionistas. De acuerdo a la consultora inmobiliaria Colliers International, este grupo representa cerca de un 50% de la oferta residencial de departamentos.

Según la firma de servicios de información de bienes raíces TGA, los inversionistas serán los más beneficiados. ‘El mercado más dinámico es y seguirá siendo el de los inversionistas’, asegura el gerente general de TGA, Tomás Cartagena. ‘Si es que estos cambios generan una mejoría en términos de precios, se podría observar un aumento en las ventas de viviendas para inversionistas’, dice el ejecutivo. TGA calcula que el 40% de quienes compran propiedades en Chile son inversionistas inmobiliarios.

Por su parte, el director de Finanzas Corporativas de Colliers, Rodrigo Makuc, cree que el Gobierno aplicará medidas para impulsar la compra de propiedades como vivienda y no como inversión. ‘Es esperable que se enfoque más esta medida en los usuarios finales. De ocurrir eso, se podría generar una disminución de la participación de los inversionistas en este segmento’, dice.

Según la consultora, este tipo de propiedad según los valores de compra y venta están ubicados principalmente, en el caso de los departamentos, principalmente en las comunas de San Miguel, Ñuñoa, Santiago Centro, La Florida, Maipú, Quinta Normal, Independencia, Recoleta, Macul y San Joaquín. Por su parte, casas de ese valor se pueden encontrar en comunas periféricas como Buin, Talagante o Lampa.

¿Precios subirán más?

Otra duda entre los expertos es el efecto que podría tener la medida en los precios de las viviendas. ¿Los impulsará aún más o será un freno? No hay duda de que los precios de las propiedades se han disparado. Cerca de $73 millones ha subido el valor de los departamentos en los últimos 5 a 6 años, mientras que el ingreso medio de las familias ha crecido sólo $140 mil en el mismo periodo, según el Instituto de Estudios Urbanos de la UC.

Los expertos reconocen que uno de los factores es la alta demanda de inversionistas que están entrando al negocio de la ‘renta inmobiliaria residencial’, cuyas rentabilidades sobre 10% han atraído a actores como la administradora general de fondos Asset y a otros grandes como el banco de inversiones BTG Pactual. Según datos de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión, Acafi, a marzo de este año el patrimonio administrado por fondos inmobiliarios alcanzaba US$ 2.716 millones en 76 fondos.

Tras el anuncio del gobierno del pasado martes, en la Cámara Chilena de la Construcción fueron rápidos en aplaudir la medida y decir que ésta reducirá los costos de los proyectos y que esta baja se traspasará al precio final. Para la industria, este anuncio reflota un tema que fue discutido ampliamente en 2014. Antes de dicha reforma, el Estado podía rebajar hasta un 65% del pago del IVA de viviendas nuevas de hasta 4.500 UF, pero el descuento se acotó sólo a propiedades de hasta 2.000 UF tras la reforma. Ahora calculan que las medidas podrían generar una baja de 6% en los valores de las propiedades.

Pero otros son más cautos. ‘Podría no ser efectiva una baja en el precio, porque los precios del suelo no dependen sólo de ese factor. Hay otros como la localización o atributos del sector’, dice Ricardo Truffello, coordinador del Observatorio Vista de Cipycs, un centro tecnológico que impulsa la sustentabilidad en la industria de la construcción.

Fuente: La Segunda - Felipe O´Ryan