45% de quienes compran propiedades como inversión opta por estacionamientos

El año pasado, más tres mil personas adquirieron 11.678 inmuebles. Del total, 5.238 fueron estacionamientos y en promedio cada inversionista compró cinco de estas unidades. El resto de la inversión se distribuyó entre departamentos, la segunda mayor alternativa, además de bodegas, casas, oficinas y locales comerciales.

Cada vez son más quienes adquieren propiedades nuevas o usadas para luego arrendarlas. Si en 2013 fueron 1.424 las personas naturales que compraron uno o más inmuebles como inversión, en 2016 esa cifra subió 2,3 veces hasta llegar a 3.302 nuevos propietarios.

Así lo detalla un estudio de Colliers International Chile sobre la base de datos del Conservador de Bienes Raíces de Santiago en nueve de las comunas con más transacciones de la capital: La Florida, La Reina, Las Condes, Maipú, Ñuñoa, Peñalolén, Providencia, Santiago y Vitacura.

Según la experiencia de José Tomás Lagreze, gerente comercial de Franquicias de Fuenzalida Propiedades, se trata en su mayoría de profesionales jóvenes bajo los 45 años.

"No compran más de cinco unidades por lo general, pues no piensan dedicarse al negocio de las propiedades, sino que lo ven como algo paralelo a su trabajo", indica el ejecutivo. Según los datos de Colliers, quienes compran estacionamientos, en promedio, adquieren cinco unidades, mientras que los que prefieren departamentos toman dos a la vez.

Para Teresa Campos, directora del área de consultoría de Colliers, muchos de estos inversionistas están recién ingresando a este mercado, lo que explica la preferencia por mantener la figura de persona natural antes de crear una jurídica. "Ahí se nota que hay un desconocimiento, pues hay una serie de beneficios al formar una sociedad", dice la ejecutiva.

El socio de Real Estate de la consultora BDO, Nicolás Herrera, explica que a quienes buscan mantener la propiedad en el largo plazo efectivamente les conviene formar una sociedad: "Los costos de administración pueden ser rebajados de los ingresos para el cálculo del impuesto y, además, se pueden reducir otros egresos, tales como mantenciones y gastos comunes, por lo que la base de cálculo del impuesto puede ser menor al de una persona natural".

Ahora bien, durante el año pasado estos inversionistas compraron 11.678 inmuebles, la mayoría de ellos estacionamientos (5.238 unidades y 45% del total) y departamentos (3.452), representando ambos el 74% del total; aunque también hubo gente que optó por bodegas (1.595), casas (655), oficinas (502) y locales comerciales (236). Respecto del año 2013, se observa un incremento en más de 5.400 unidades.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, no se extraña por el fuerte aumento de este tipo de cliente. "En el último tiempo ha ingresado mucha gente al segmento, para asegurar su futuro. Buscan en la propiedad inmobiliaria una fuente de ingresos adicionales para la edad madura".

A su juicio, los inmuebles presentan dos grandes ventajas por sobre los instrumentos financieros tradicionales, como las acciones o los depósitos de largo plazo: "Todas las propiedades han aumentado de valor, por lo que finalmente hay un doble ingreso: el del arriendo y lo que se gana en plusvalía.

Además, la propiedad ha demostrado ser segura en términos de rentabilidad". Según los cálculos del gestor inmobiliario y fundador de la consultora Kayco International Group, Marcos Kaplún, los retornos de un producto inmobiliario debieran moverse en UF + 5% o 6% anual.

Efecto IVA explica aumento explosivo de departamentos

El crecimiento más importante en los últimos tres años se percibe entre quienes compran departamentos como inversión, que suben de 72 a 1.479 individuos en dicho lapso.

Mientras que en términos de viviendas transadas, estas aumentaron de 104 a 3.452 unidades en altura. Para no contaminar la muestra con el segmento de segunda vivienda, Colliers solo incluyó dentro del mercado residencial a las personas que se apropiaron de dos o más inmuebles en un mismo año y en las comunas analizadas.

Distintos expertos coinciden en que este escenario fue impulsado por el fin de la exención del IVA, en las propiedades promesadas después de diciembre de 2015 y entregadas después de diciembre de 2016. "No pudo haber mejor campaña de márketing que el llamado a comprar antes de que llegara el IVA. Hubo ventas desmesuradas", indica Campos.

Víctor Danús, gerente general de la corredora ProUrbe, cree que la preferencia por adquirir departamentos también se explica por su alta demanda: "Las unidades pequeñas generan mucho interés, sobre todo en zonas cercanas al metro y, además, con mensualidades más bajas que las de mayor metraje, por lo que hay un gran número de personas que tienen capacidad para arrendarlos".

Después de las viviendas en altura, los inversionistas se concentran en los estacionamientos. En 2016 hubo 1.036 personas que compraron este tipo de inmueble, 443 individuos menos que en la alternativa residencial.

Sin embargo, quienes adquieren estacionamientos lo hacen en mayor cantidad, ya que representan el 45% del total de unidades que luego se arriendan. En este caso, para no alterar la muestra, no se consideraron los estacionamientos que se promesan junto con el departamento como paquete.

Para Lagreze, los estacionamientos tienen una serie de atractivos, como su bajo nivel de mantención, su fuerte demanda y el hecho de que se puede sacar rápidamente a quien incumple.

Domínguez añade que los arriendos se negocian anualmente, por lo que se pueden ajustar más rápido que oficinas o locales comerciales, junto con tener un menor costo total respecto a estas otras opciones.

Eso sí, Kaplún recomienda fijarse en el reglamento de copropiedad. "Hay algunas comunidades con normas que estipulan que solamente pueden usar los estacionamientos los residentes del edificio, y si no se puede arrendar a alguien externo no conviene", dice.

Asimismo, el experto advierte que la gran traba para esta inversión es la poca oferta existente, ya que es difícil que en los proyectos inmobiliarios haya más de dos opciones a la venta y generalmente están condicionadas a la compra del departamento.

Sin embargo, Danús señala que en los desarrollos de Santiago centro hay stock . "En varias construcciones la gente prefiere comprar la vivienda sin estacionamiento, ya que hay acceso al metro y locomoción colectiva y se logra un precio más atractivo de arriendo, entonces hay otras personas que se interesan por esos saldos", dice.

Oficinas y locales comerciales son los únicos que van a la baja

A pesar del aumento en el número de compras de propiedades para inversión, hay dos tipos que caen en los últimos tres años: los locales comerciales y las oficinas. En el primer caso, hubo 402 transacciones en 2013 mientras que el año pasado se registraron 236, en tanto que en oficinas la baja fue de 668 a 502 unidades, según los registros de Colliers.

La contracción de los espacios comerciales se explica por su falta de oferta, cree Lagreze. "Este fenómeno pasa por dos razones: la venta presencial pierde fuerza por las aplicaciones online , y porque los polos que se están abriendo son bajo la figura de mall , donde hay un gran operador que arrienda", apunta.

A juicio de Danús, tanto los locales como las oficinas han perdido protagonismo dado el menor crecimiento económico. "En ambos casos baja la demanda si se contrae la actividad productiva.

Además, en los dos formatos el arriendo se hace más difícil pues es por períodos largos, de más de dos años, y donde se debe habilitar el lugar en relación al giro del negocio que se instala", dice.

En el caso de las bodegas, en tres años no disminuyó el número de unidades compradas, pero, dentro de los indicadores que subieron, es el que registra el alza más moderada, de un 16%.

Según Campos, este tipo de propiedad va a ir perdiendo cada vez más protagonismo dentro de las personas naturales: "Por una cuestión de seguridad, la oferta tiende a agruparse en parques industriales, que tienen un único operador. Por lo que los galpones independientes no generan tanto interés", precisa.