Gran Concepción: 69% de los proyectos están en esa ciudad y en San Pedro de la Paz

En el centro de la capital regional, los edificios se enfocan principalmente a viviendas de uno o dos dormitorios. La alta presencia de universitarios en esa zona de Concepción ha impulsado la compra de departamentos como inversión, donde el arriendo de estos supera los $300 mil promedio al mes.

Son siete las comunas del Gran Concepción que cuentan con oferta inmobiliaria nueva: Chiguayante, Talcahuano, Coronel, Hualpén, Penco, Concepción y San Pedro de la Paz. En total, agrupan 107 proyectos de casas y departamentos, de los cuales 45 se ubican en Concepción (capital regional) y 29 en San Pedro de la Paz, acaparando entre ambas el 69% del mercado, según los registros al primer trimestre de TocToc.com, plataforma de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

De los desarrollos emplazados en la capital regional, el 84% son en altura (38 iniciativas). "Lo fuerte es el sector céntrico y sus cercanías hacia avenida Manuel Rodríguez. Ahí hay una inclinación a los departamentos de uno y dos dormitorios, en tamaños que van desde 40 a 60 m {+2} ", dice Christian Kother, gerente comercial de Consorcio Inmobiliario San Sebastián (CISS), con 14 proyectos en el Gran Concepción.

Según datos de TocToc.com, la superficie promedio de las viviendas nuevas en altura en Concepción es de 45,81 m {+2} y el precio llega a 1.989 UF promedio. "La red universitaria que se ubica en el centro es una oportunidad para la construcción de edificios, para así satisfacer esa demanda", señala Rodrigo Abufón, gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua. La firma cuenta con cuatro proyectos y uno de ellos está en el centro, con 218 viviendas, el 50% de ellas de un dormitorio.

La alta presencia de estudiantes impulsa a que muchas personas compren en esa zona para luego arrendar, coinciden distintos desarrolladores. "Las rentabilidades siguen siendo atractivas, cerca del 6%, lo que se traduce en una opción real para todo inversionista", indica Abufón. De todas formas, Kother advierte que el fenómeno no es similar al que se da en Santiago: "Se compran de a una o dos unidades, no de 20 como pasa en la capital del país".

Pía Cruz, bróker de Re/Max Dream Concepción, agrega que el mercado del arriendo es atractivo hacia la zona de la avenida Pedro de Valdivia, cerca de las universidades, donde hay un buen nivel de equipamiento y acceso a la locomoción colectiva. "Los departamentos pequeños se arriendan entre los $200 mil y $400 mil mensuales", dice. Según TocToc.com, el alquiler promedio en la ciudad es de $314.409.

Clase media privilegia espacios amplios

El mercado de casas nuevas en la capital regional es mucho más pequeño que el de edificios, y solo hay siete proyectos, con un precio promedio 4.056 UF y una superficie de 100,62 m {+2} . El tamaño promedio de estas viviendas es el más alto de toda la conurbación, como también lo es el valor por metro cuadrado, que llega a 39,25 UF.

"Como quedan pocos terrenos para el desarrollo de casas, son más bien caros, por lo que, de construirlas, estas deben ser de un buen tamaño, para poder rentabilizarlas", dice Francisco Aros, gerente comercial de Inmobiliaria Aitué, con una decena de proyectos.

Kother subraya que las casas en Concepción están dirigidas a un segmento medio, que se concentra en la zona de Lomas de San Sebastián. Al otro lado del río en San Pedro de la Paz, los barrios de Santa Juana y Huertos Familiares también se enfocan en este segmento. Para Aros, un área que ha comenzado a potenciarse es el sector de Talcahuano más próximo a Concepción: "La zona de El Trébol, cerca del aeropuerto, se percibe como si fuera de Concepción y ha generado interés en la gente", comenta.

Asimismo, Cruz destaca lo que pasa en Hualpén. "Hay poco desarrollo porque es un barrio antiguo y bien consolidado, con casas grandes, de dos o tres pisos", dice. Según datos de Zoominmobiliario.com, en esta comuna hay 15 centros de salud, ocho farmacias y nueve supermercados y centros comerciales ( mall ). Desde TocToc.com agregan que el arriendo de una casa en la zona tiene un precio promedio de $533.635, mientras que un departamento cuesta $252.778 mensuales. En esta área hay dos proyectos inmobiliarios en altura y otros dos de casas.

Independiente del sector, a la hora de perfilar a la clase media, Kother destaca que es gente que valora mucho el espacio: "Requieren de una casa de 100 m {+2} , pero hay que tener cuidado con los precios, porque no está la misma capacidad de pago que en Santiago, por lo que las exigencias en terminaciones son un poco menores". Para el ejecutivo, las ventas en este segmento se han visto contraídas por los mayores requisitos para acceder a financiamiento hipotecario.

San Pedro y Chiguayante atraen a la demanda

La percepción de los distintos actores del mercado es que la demanda del grupo socioeconómico más alto se ha mantenido estable en el último año. Este nicho se concentra en la zona de Andalué, en San Pedro de la Paz, así como en el barrio Schaub, en la entrada a Chiguayante.

A pesar de que en San Pedro de la Paz está gran parte de la oferta más cara, según las cifras de TocToc.com el precio promedio es de 2.496 UF en departamentos y de 3.149 UF en casas. "Esto se explica porque las cifras están influenciadas por las viviendas sociales, que se concentran también en esta comuna, camino a Coronel.

Ahí hay viviendas desde 1.100 UF y es un segmento que ha estado muy dinámico gracias a los subsidios", dice Kother.

Un fenómeno parecido ocurre en Chiguayante. Según TocToc.com, las casas nuevas tienen un precio promedio de 2.949 UF y los departamentos están en 2.110 UF. "En esta región conviven más los mercados, no es como en Santiago donde existe mayor separación. Justo bajo el barrio Andalué puedes encontrar casas de no más de dos mil UF", agrega Kother.

Eso sí, Cruz indica que Andalué tiene mayor demanda, dado el equipamiento con el que cuenta: "Colegios de prestigio se fueron para allá y hay muchos servicios, por lo que las familias lo consideran un barrio atractivo".

Para Abufón, San Pedro es la expansión natural de Concepción, por su creciente desarrollo comercial, educacional e incluso de proyectos de oficinas. Lo cierto es que hay 12 bancos, seis strip center y 12 supermercados y mall, según Zoominmobiliario.com.

Ahora bien, entre quienes compran en el sector de Andalué, hay una creciente valoración por el equipamiento comunitario y las terminaciones interiores, destaca Aros: "Se está empezando a privilegiar la diferenciación en los diseños y en el valor agregado que una materialidad especial puede entregar a un producto". Por lo general, en este nicho se opta por casas de no más de 140 m {+2} , indica Kother. "Para una mayor superficie, la gente prefiere comprar el terreno y construir".

3.149 UF es el precio promedio de las casas nuevas en San Pedro de la Paz , mientras que en departamentos la media es de 2.496 UF, según cifras de TocToc.com.