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Casas modulares ganan presencia en mercado de primera vivienda

04.07.2015

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Esta solución constructiva, sobre la base de cápsulas parecidas a los tradicionales containers, ha ido tomando fuerza en la capital. Los tiempos de construcción son de tres meses en promedio, y es posible encontrar alternativas desde las 14 UF/m {+2} .

 

 

Aunque su crecimiento ha sido sigiloso, cada vez hay más casas en la capital construidas sobre la base de módulos. Las primeras versiones tenían una estética liviana, donde se resaltaba su semejanza física con los tradicionales containers y eran fáciles de reconocer. Esta tendencia se mantiene en algunos proyectos de segunda vivienda, donde la mayoría de las empresas que las venden continúan con una fuerte presencia. Sin embargo, el mercado de la primera vivienda ha ido tomando fuerza de la mano de inmuebles con terminaciones tradicionales, como el estuco o el enchape en piedra o madera.

 

"Quienes compran en Santiago no quieren que su casa se vea como hecha de módulos, y eso se puede hacer perfectamente. Algunas no hay cómo diferenciarlas de una construcción sólida a simple vista", señala Jorge Rencoret, gerente general de Rentech, firma donde el 60% de las ventas son para primera vivienda, la mayoría de ellas ubicadas en Chicureo.

 

En Tecno Fast también han trabajado en esa zona de Colina. "En general, son clientes que han tenido experiencias previas construyéndose una casa, y saben que es difícil el método tradicional, donde no tienen certeza de cuánto les va a costar finalmente", agrega Cristián Goldberg, subgerente comercial de la empresa.

 

Sin embargo, hay coincidencia en que queda mucho camino por recorrer en este mercado. "La persona que está dispuesta a gastar 20 mil UF en una casa no la va a hacer modular. En Chile todavía tenemos esa tontera de ir golpeando las murallas, porque a la gente le gusta lo sólido", indica Rencoret. En su caso, la vivienda más cara que ha construido ha sido por cuatro mil UF.

 

Precios se mueven entre 14 y 18 UF/m2

 

El precio de fábrica de las construcciones modulares va desde los 14 a 18 UF/m {+2} , cifra que puede subir caso a caso, dependiendo de las dificultades de transporte y montaje. La mayoría de las veces en ese valor están incluidas todas las terminaciones y artefactos de la vivienda, salvo en Smithouse, que trabajan con una tarifa más baja, pero donde no consideran los muebles de cocina y clóset.

 

"Hay un estándar, pero el cliente lo puede ir mejorando, y se cobra como un adicional. Nosotros tenemos tres kits de baño, por ejemplo, pero si la persona quiere otra alternativa, se puede agregar, subiéndole el precio a la vivienda", explica Nicolás Camps, jefe zonal de ventas de Smithouse.

 

Lo conveniente de este sistema constructivo es que, independiente de los cobros extras a la tarifa base, el precio final se define mucho antes de comenzar la construcción. Eduardo Delfau, gerente general de Builder Pack, destaca: "Se elimina la incertidumbre de cuánto puede llegar a costar la casa, porque se trabaja con un valor conocido desde el comienzo hasta el final, sin imprevistos o costos adicionales".

 

Otra ventaja tiene que ver con los tiempos de construcción; en promedio, demoran tres meses entre que se cierra el trato y se le pasan las llaves al dueño. "El trabajo de montaje es paralelo a la fabricación de las cápsulas. Se hacen las instalaciones de las fundaciones de hormigón para que una vez que esté lista la vivienda, se apoye sobre estos pilotes", dice Camps.

 

El 20% de la obra se hace en terreno

 

En las casas prefabricadas tradicionales, gran parte del trabajo se realiza en el sitio mismo; las partidas llegan listas, pero hay que instalarlas, y el proceso, aunque más rápido, sigue la misma lógica que la construcción tradicional. "La diferencia con nuestro sistema constructivo es que llega el módulo completo, con todas las instalaciones, muebles, terminaciones de piso, ventanas, puertas; con todo", dice Goldberg.

 

Con esto no se requiere de ninguna instalación de faena, como baños de personal, oficina para profesionales o bodegas para guardar materiales. "La mayor parte de la construcción se realiza en la fábrica, en la producción de estos módulos transportables. Los trabajos de terreno se reducen al montaje y la urbanización del sitio", indica Eduardo Dalfau, de Builder Pack. Según su experiencia, solo el 20% de la obra se concreta en el terreno.

 

Sin embargo, lo que representa una ventaja también se ha transformado en un problema. Los compradores tienen dificultades para acceder a créditos de autoconstrucción, ya que por lo general los bancos entregan anticipos por avance; primero, un 30%; luego, un 20%, y la diferencia, cuando se entregue el inmueble, por ejemplo. "Para dar un anticipo, el tasador revisa el estado de avance por materiales instalados, porque no le sirve ver solo el material, que se puede remover en cuanto se vaya. Con los módulos tienen esa misma dificultad; un módulo se puede mover hacia cualquier terreno antes de ser instalado", explica Jorge Rencoret.

 

Delfau agrega el problema de los tiempos a la hora de coordinarse con la banca. "Los créditos convencionales están pensados para obras que demoran nueve meses o más, y funcionan con estados de pagos quincenales. Una vivienda modular se planifica y construye en 90 días, por lo que su forma de pago debe ser acorde a ese plazo".

 

Goldberg reconoce que el procedimiento bancario es lento, pero destaca que Tecno Fast ya llegó a acuerdo con dos instituciones financieras para que entreguen los dineros en una instancia, y no por avance; mientras que en Smithouse también destacan que han trabajado con financiamiento bancario. "Hay que ayudar al cliente y armar una carpeta con todas las especificaciones técnicas. Los bancos ponen hartas trabas, pero si se envían todos los antecedentes, como contratos y plazos de construcción, al final no hay problemas", señala Camps.

 

Lo cierto es que en la actualidad las demoras y trabas para lograr un crédito hacen que la mayoría de los compradores financien ellos mismos la construcción. En las empresas manejan distintas facilidades de pago. Por ejemplo, en Tecno Fast se puede pagar con tarjeta de crédito y en 18 cuotas sin intereses.

 

Por lo general, el banco solventa la compra una vez que la casa está instalada, ya que recién ahí hay certeza de que no se puede remover. "Si me quisiera llevar una casa, me saldría más de un 50% de su valor final, por lo que no sale a cuenta. Además, se requiere tener la experiencia y las herramientas para hacerlo bien y evitar daño adicional", explica Cristián Goldberg.

 

Lo cierto es que daño habrá, y significativo, según afirma Nicolás Camps: "Si es un módulo el que se quiere desmontar, no hay problema; pero si la vivienda es de varios módulos, al levantar uno se desarma todo el resto de la estructura". Por lo mismo, entre los actores hay confianza de que el crédito de autoconstrucción irá tomando cada vez más fuerza, lo que redundará en un mayor protagonismo de las casas modulares.

 

Pese a los moldes, hay flexibilidad en el diseñoEl hecho de trabajar con moldes no limita la flexibilidad. "Es como ir jugando con legos, puedes armar la casa como un tren de cápsulas o con forma de ele, por ejemplo", grafica Cristián Goldberg, de Tecno Fast, donde las viviendas se fabrican sobre la base de un formato estándar de 3,5 por seis metros cada módulo.

 

En la empresa Smithouse dan dos opciones modulares, mientras que Builder Pack y Rentech hacen las formas a medida, incluso curvas o triangulares. "Según el formato máximo a transportar, se pueden armar distintas configuraciones arquitectónicas, dependiendo del producto solicitado por el cliente", explica Eduardo Delfau, gerente general de Builder Pack.

 

Menor peso favorece resistencia sísmicaAunque los módulos para construir casas parecen containers , están lejos de serlo. "El container es una buena bodega, pero con pésimas condiciones de habitabilidad", señala Jorge Rencoret, gerente general de Rentech.

 

Las casas modulares cumplen con todas las normativas propias de una vivienda y, en ese contexto, su desempeño térmico es una de las ventajas que los desarrolladores resaltan. El sistema comenzó a utilizarse en campamentos mineros con condiciones extremas de calor y frío, por lo que es tecnología probada. En Tecno Fast, por ejemplo, tienen casas en Farellones y en el lago General Carrera, mientras que Smithouse terminó hace un mes y medio una vivienda en Chaitén.

 

Eduardo Dalfeu, gerente general de Builder Pack, también destaca el buen comportamiento de estas construcciones ante un temblor: "Su bajo peso transmite menor carga al terreno, lo que les da un sobresaliente desempeño sísmico". En esa misma línea, Rencoret señala que el transporte de los módulos representa una excelente prueba de su resistencia a las vibraciones: "La casa soporta que la tome una grúa, la suban a un camión, además del viaje. Estás sometiendo a la construcción a una serie de torsiones, de las que sale bien parada".

 

El tema acústico es una preocupación constante entre quienes van a comprar este tipo de construcción, ya que algunos modelos prefabricados tradicionales tienen problemas de aislación interior. Pero el hecho de tratarse de módulos adosados unos a otros genera dobles muros que impiden la transmisión de sonidos. "Una ineficiencia nuestra termina siendo una gran ventaja para el cliente, ya que al duplicar el muro se tiene doble aislación", explica Cristián Goldberg de Tecno Fast.

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