Reporte Inmobiliario
19 de jul de 2018
Por efecto de la apreciación del dólar, el costo de construcción es un 22 % más bajo que a comienzos de año. ¿Servirá para reactivar la inversión inmobiliaria?
La crisis cambiaria impactó de lleno en el desenvolvimiento de un mercado inmobiliario que había comenzado a transitar un nuevo rumbo de la mano del crédito hipotecario.
Mientras que a principios de año los desarrolladores dedicaban toda su energía a trazar estrategias y proyectos para atender a un usuario final que compraría unidades recurriendo a una hipoteca bancaria, se encuentran ahora, luego de la abrupta devaluación y del torniquete financiero impuesto, agotando su capacidad para tratar de reconfigurarlos con el fin de tentar nuevamente a un viejo conocido del sector: el inversor.
Las carpetas con análisis y profusas proyecciones financieras para ser presentadas a los bancos para financiar sus proyectos, están siendo archivadas y en su lugar comienzan tímidamente a desempolvar a un viejo conocido, el fideicomiso al costo.
El tamaño y la velocidad de la devaluación, abrieron una ventana de oportunidad en la cual el costo de construcción de un edificio de viviendas se redujo un 22 % con relación al de enero del 2018. Resulta evidente la ventaja temporal actual con relación a los costos medidos en dólares de meses atrás, pero aún no es un aliciente válido por sí sólo para provocar la reactivación y el lanzamiento de proyectos.
El costo de construcción que mide la Cámara Argentina de la Construcción ya descontó parte de la devaluación. Durante junio aumentó el 4,4 %; 0,7 % más que la inflación general. Los precios de los materiales crecieron el 7,4 % sólo en junio y el índice de la CAC ya acusa un incremento acumulado al término del primer semestre del 22 %. Todo ello con un porcentaje de incremento de la mano de obra del 12,9 % en los primeros seis meses del año, que obligará a reajustes mayores a los pautados originalmente trasladándose por ende al costo.
La tierra, el otro insumo básico para el desarrollo inmobiliario, que cotiza en dólares, mantiene sus pretensiones de precios previas a la devaluación, lo que provoca que el traslado de la reducción del costo de la construcción en dólares al precio de venta sea mucho menor al 22 %.
Por caso, con la misma calidad de construcción la reducción de los costos de reposición con relación al año pasado según el barrio se ubica entre un 2,5 % y un
11 %.
Así las cosas, de mantenerse los precios de la tierra, el traspaso de la baja del costo de construcción en dólares a los precios de venta, no es de la envergadura que podría presumirse a pesar de la fuerte devaluación sufrida en los últimos meses. Y difícilmente con esos niveles de descuentos pueda presumirse una convocatoria masiva de inversores tenedores de dólares hacia la inversión inmobiliaria.